Ortak tapulu gayrimenkullerde sıkça yaşanan anlaşmazlıklara yönelik dikkat çeken bir karar Yargıtay’dan geldi. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, özellikle tarla gibi hisseli taşınmazlarda uygulanan “ön alım (şufa) hakkı”na ilişkin önemli bir kriter ortaya koydu.
Resmi Gazete’de yayımlanan 21 Ocak 2026 tarihli kararda, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarların kullanım alanlarının fiilen belirlenmemiş olması halinde, satış sonrası açılan ön alım davalarının değerlendirilmesinde bu durumun kritik önemde olduğu vurgulandı.
Karara konu olayda, ortak tapulu bir tarlada hissedarlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattı. Satışın ardından diğer bir hissedar, ön alım hakkını kullanmak için dava açtı. Davalı taraf ise taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, yani herkesin kullandığı alanın belli olduğunu savundu. İlk derece mahkemesi de bu gerekçeyle davayı reddetti.
Ancak dosyanın yeniden incelenmesi üzerine, bilirkişi raporunda tarlada herhangi bir sınır çizgisi ya da belirgin kullanım ayrımı bulunmadığı tespit edildi. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, bu tespitin dikkate alınmadan karar verilmesini hukuka aykırı buldu.
Kararda ayrıca, taşınmazda fiili taksim bulunması halinde, satış sırasında itiraz etmeyen paydaşların sonradan ön alım hakkı talep etmesinin, Türk Medeni Kanunu’nda yer alan “dürüstlük kuralı” ile bağdaşmayacağı ifade edildi.
Yüksek Mahkeme, somut olayda fiili taksim şartlarının oluşmadığını belirterek yerel mahkeme kararını bozdu. Kararın, hisseli tapuya sahip tarla ve benzeri taşınmazlarda yaşanan uyuşmazlıklara emsal teşkil etmesi bekleniyor.
